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公司售地 成本計算有眉角

 

公司出售適用房地合一2.0土地,要留意成本費用計算,可減除的土地增值稅、土地漲價總數額皆有規定限額,應依規定列報,以免申報錯誤。

財政部台北國稅局表示,營利事業在2021年7月1日後,出售2016年元旦後取得土地,適用房地合一稅2.0,其交易所得計算,是以收入減除相關成本、費用或損失、土地漲價總數額、土增稅等,再依持有期間適用不同稅率計算稅額。

官員表示,出售土地牽涉到土增稅及房地合一稅,設計稅制時,為避免重複課稅,在計算房地合一課稅所得時,可減除土增稅的稅基,也就是土地漲價總數額。

《土地稅法》規定,土地漲價總數額可選擇按「公告現值」或「申報現值」計算,財政部過去發現,曾有交易雙方透過約定較高的申報移轉現值,來提高土地漲價數額,雖會導致應繳土增稅增加,但同時也使房地合一稅的減項提高。

因此財政部房地合一2.0修法,限制土地漲價總數額僅能按公告現值計算,而未在土地漲價總數額中反映減除的部分土增稅,才能再以費用減除。

台北國稅局舉例,甲公司出售適用房地合一2.0土地,出售收入2,000萬元,取得成本1,000萬元,土地當期公告土地現值1,300萬元,甲公司自行申報移轉現值1,500萬元,前次移轉現值為900萬元,已繳納土增稅120萬元,無其他費用。

可減除的土地漲價總數額,僅能以公告現值計算,也就是400萬元(1,300萬-900萬元),而非以申報移轉現值計算的600萬元(1,500萬-900萬元)。

至於可減除的土增稅,甲公司自行申報現值計算漲價數額600萬元,其中400萬元已可列為漲價數額減除,剩餘200萬元占比為三分之一,乘以已繳土增稅120萬元後,代表還有40萬元可自課稅總額中減除。

因此甲公司出售土地的課稅所得為560萬元(收入2,000萬元-成本1,000萬元-土增稅40萬元-土地漲價總數額400萬元)。

 

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